Право постоянного проживания в квартире

Бессрочное пользование жилым помещением

Автор: Карпухин Д.В.

Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента права

ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, значительно расширил перечень оснований выселения граждан из жилых помещений. В связи с этим наиболее распространенным в правоприменительной практике стал вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением за лицами, которые не являются его собственниками. Анализ действующего жилищного законодательства показывает, что лица, отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении в результате его приватизации, получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, наконец, пользователи жилыми помещениямиотказополучатели по завещательному отказу сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования жилыми помещениями при утрате на него права собственности.

Действующий Гражданский кодекс РФ наряду с вещным правом собственности, характеризующимся универсальной триадой правомочий «владения», «пользования» и «распоряжения», предоставляемых собственнику, в пункте 1 статьи 216 ГК РФ содержит перечень иных вещных прав, обладатели которых ограничены в возможностях использования имущества и определения его дальнейшей юридической судьбы.

К их числу относятся:

Несмотря на различия в объеме правомочий пользования и распоряжения, предоставляемых их обладателям, в науке гражданского права выделяют общий правовой признак данных вещных прав, который выражается в их абсолютном характере. Так, Е.А. Суханов отмечает, что «юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер. Ведь оно определяет связи управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе). Абсолютность вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения».

Наряду с абсолютным характером ограниченных вещных прав другими их характерными правовыми чертами являются:

Следует отметить, что перечень ограниченных вещных прав, изложенных в пункте 1 статьи 216 ГК РФ, не является исчерпывающим. В науке гражданского права предложены различные классификации ограниченных вещных прав, объектами которых могут выступать жилые помещения.

Е.А. Суханов классифицировал ограниченные вещные права в зависимости от определенного вида имущества. Он выделил: во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (например, жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых могут являться движимые вещи.

Е.А. Баринова предложила классификацию, основанную на формально-юридическом признаке — указании в законе. Ограниченные вещные права, по ее мнению, делятся на две категории: 1) указанные в законе в качестве вещных и 2) не указанные в законе в качестве вещных.

По мнению автора настоящей статьи, к предложенным классификациям Е.А. Суханова и Е. А. Бариновой может быть отнесено ограниченное вещное право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, которое формально не определено в законе, но вытекает из действующих нормативно-правовых актов в жилищной и гражданско-правовой сферах.

Какие категории обладателей жилых помещений наделены данным вещным правом?

Вещное право постоянного бессрочного проживания члена семьи, давшего согласие на приватизацию и отказавшегося таким образом от доли в приватизированном жилье, гарантировано Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии со статьей 19 которого действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 года, при разъяснении обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отмечено, что оно исходит из того, что право пользования данным жилым помещением для лица будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

Представляется необходимым отметить, что право пользования сохраняется за бывшим членом семьи и при проживании в ином жилом помещении. Это обусловлено тем, что согласно п.2 ст.9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство прямо не устанавливает такое основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).

Более того в ответе на вопрос №37 (Ответы на вопросы, утверждены Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006 г.) сделан вывод о том, что «право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги».

Поскольку действующее законодательство сохраняет право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, то законодатель закрепляет положения, направленные на защиту, прежде всего, интересов проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника при продаже жилого помещения, а также гарантирующие информированность покупателя жилого помещения о правах третьих лиц Так, статья 558 ГК РФ устанавливает, что «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Однако, как следует из приведенной статьи, ее нормы распространяются только на проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Следовательно, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не пользующиеся жилым помещением, в данный договор могут быть и не включены.

Таким образом, права покупателя жилого помещения могут быть ущемлены в результате «появления» (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и не зарегистрированного в нем.

Отказ члена семьи от приватизации жилья в соответствии со статьей 153 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей. Для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). В результате ее совершения другие члены семьи приобретают право собственности на причитающуюся долю члена семьи, отказавшегося от нее в приватизируемом жилом помещении.

Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, легализовал понятие вещных прав в жилищной сфере во втором разделе «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Так, к числу ограниченных вещных прав ЖК РФ отнес пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (статья 33 ЖК РФ), и пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ).

Сущность завещательного отказа в соответствии с пунктом 1 статьи 1137 заключается в возложении на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 указанной статьи на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, пользование жилым помещением отказополучателем по завещательному отказу может приобретать характер постоянного (бессрочного) пользования, если срок пользования жильем определен периодом жизни этого лица. В случае предоставления права пользования жилым помещением отказополучателю на определенное количество лет (период жизни отказополучателя) право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением не возникает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 ЖК РФ по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. В изложенной норме содержится фундаментальный правовой признак ограниченного вещного права — следование юридической судьбе имущества при переходе права собственности от одного субъекта к другому.

ЖК РФ устанавливает равенство прав собственника и отказополучателя при использовании жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу (пункт 1 статьи 33 ЖК РФ), а также солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жильем (пункт 2 указанной статьи).

Завещательный отказ, как и отказ члена семьи от приватизации жилья, в соответствии со статьей 153 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей. Для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны — наследодателя (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). В результате ее совершения отказополучатель приобретает право проживания в жилом помещении наследодателя, полученного в собственность в порядке наследования другими наследниками.

Ограниченное вещное право постоянного (бессрочного) права пользования жилым помещением может возникать из правоотношений, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ). Доминирующей доктринальной точкой зрения на природу ограниченных вещных прав является их возникновение на основе действующих законов. Однако в цивилистике существует и другая менее распространенная точка зрения, которая интерпретирует происхождение ограниченных вещных прав из гражданско-правовых договоров. Так, Е.А. Баринова среди непоименованных вещных прав выделяет аренду, наем жилого помещения, безвозмездное пользование (ссуду). Вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ юридически оформил договорную природу постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, возникающего из договора пожизненного содержания с иждивением, который предоставляет получателю ренты не только право проживания в жилом помещении на протяжении всей его жизни, но и сохранение данного вещного права при отчуждении, сдачи в залог и ином обременении жилья с его согласия (статья 604 ГК РФ).

Нормативно-правовая регламентация договора пожизненного содержания с иждивением содержится в статьях 601–605 главы 33 Гражданского Кодекса РФ.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (часть 1 статьи 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья.

Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты другой, то есть натуральных выплат периодически вносимыми в течение жизни получателя ренты денежными платежами (статья 603 ГК РФ).

В соответствии со статьей 34 ГК РФ права обладателя ограниченного вещного права — постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, возникающего у получателя ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением, — аналогичны правам отказополучателя, предоставленным по завещательному отказу (статья 33 ГК РФ).
На основании вышеизложенного анализа правовых предписаний можно сделать следующие выводы:

Дайджест:
Постоянное пользование жилым помещением является ограниченным вещным правом, непоименованным в действующих законах

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 14.07.2008 г., с изм. и доп., вступившими в силу с 28.07.2008 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2002, № 12, ст. 1093; № 48, ст. 4746; 2003, № 52, ст. 5034; 2004, № 27, ст. 2711; № 31, ст. 3233; 2005, № 27, ст. 2722; 2006, № 2, ст. 171; № 3, ст. 282, № 52 (1ч.), ст.5498, РГ №297, 31.12.2006; 2007, № 1 (ч.1), ст.21, № 7, ст. 834, № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2253.

Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. 2005. № 1.

См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханова. М., 1998. Т. 1. С. 592.

См.: Баринова Е.А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 6 / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2003. С. 165-166.

Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189 «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12. 2007 г.) // «Парламентская газета» № 7-8, 15.01. 2005; РГ, 31.12. 2006; СЗ РФ, 2007, № 1, ст. 14, № 49, ст. 6071.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188–ФЗ (ред. от 13.05.2008 г). // СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 14, 2006, № 1, ст. 10, № 52 (ч.1), ст.5498, РГ № 297, от 31.12.2006; СЗ РФ, 2007, № 43, ст. 5084, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2251

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 года // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2006, № 5.

Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11. 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30. 06. 2008) // СЗ РФ, 2001, № 49, ст. 4552; 2004, № 49, ст. 4855; 2006, № 23, ст. 2380, № 52 (ч.1), ст. 5497; 2007, № 1 (ч.1), ст. 21, № 49, ст. 6042; 2008, № 18, ст. 1939, № 27, ст. 3123.

См: Баринова Е.А. Там же.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14 – ФЗ (ред. от 14.07.2008 г., с изм. Фед. Закона от 26.01.1996 г.) // «Собрание законодательства РФ», 1996, №5, ст.410, ст.411, № 34, ст. 4025, 1997, № 43, ст. 4903, 1999, № 51, ст. 6288, 2002, № 48, ст.4737, 2003, № 2, ст.160, ст.167, № 13, ст. 1179, № 46 (ч.1) ст. 4434, № 52 (ч.1), ст.5034, 2005, 1(ч.1), ст.15, ст.45, № 13, ст. 1080, № 19, ст. 1752, № 30 (ч.1), ст.3100, 2006, № 6, ст.636, 2006, № 52 (1 ч.), ст. 5497, 2007, № 1 ( 1 ч.), ст. 39, № 5, ст. 558, № 17, ст. 1929, № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 31, ст. 4015, № 41, ст. 4845, № 44 , ст. 5282, № 45, ст. 5428, № 49, ст. 6048, № 50, ст. 6247, 2008, № 17, ст. 1756, ст. 29 (ч.1), ст. 3418.

www.top-personal.ru

Что нужно знать о правах третьих лиц при покупке квартиры?

Что такое право бессрочного проживания и чем это грозит?

По-прежнему самое большое число сделок с жилой недвижимостью совершается именно на вторичном рынке. А это значит, что у квартиры уже был первоначальный собственник, часто и не один.

  • Как узнать историю жильцов квартиры и необходимо ли это, чтобы избежать проблем в будущем?
  • Что такое право постоянного бессрочного проживания в квартире?
  • Кто имеет такое право?
  • Что говорит судебная практика о возможном «вселении» фактически посторонних людей в приобретенную на вторичном рынке квартиру?

На эти и другие вопросы специально для издания «Полезная Площадь» ответил юрист компании «Прецедент» Евгений Соколов.

1. Как с юридической точки зрения формулируется право на бессрочное проживание. Чем оно ограничивается? Какие категории жильцов имеют право на бессрочное проживание?

Фактически на данный момент определение таких прав в законодательстве четко не закреплено. Однако Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» иные специальные федеральные законы, и судебная практика, содержат формулировку право пользования жилым помещением. Поэтому, в данном контексте стоит говорить о праве «пользования жилым помещением».

В зависимости от способов возникновения данного права предусматриваются различные правомочия лица им наделенного. Однако по общему правилу лицо, обладающее таким правом, не наделяется возможностью распоряжения имуществом, т.е. не может его продать подарить, сдать в аренду и т.д.

Правом постоянного пользования жилым помещением обладают следующие основные категории лиц:

1.Лица в добровольном порядке отказавшиеся от приватизации в пользу другого лица.

2.Отказополучатели, пользующиеся жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

3. Получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

2. Есть неприватизированная квартира, в ней прописаны трое. Один убывает( сидит или уехал на заработки) двое квартиру приватизируют и продают. Третий возвращается. Что делать людям уже купившим квартиру – пошаговая стратегия. Как точно будет называться формулировка, с которой новые собственники выйдут в суд? Могут ли они потребовать выселения прибывшего, и какова вероятность, что суд встанет на сторону новых жильцов?

В соответствии с положениями статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», убывшее лицо в данном случае сохраняет право пользования жилым помещением при его приватизации, и также сохраняет свое право при переходе права собственности на него к третьему лицу.

Поэтому выселить его в данном случае будет крайне затруднительно, т.к. его право основано на законе. Т.е., это значит, что новые собственники обязаны, будут предоставить ему пригодное для проживания помещение в пользование, в рамках указанной квартиры.

По нашему мнению самый удачный способ защитить свои права, при этом, не ввязываясь в споры с продавцами/указанным лицом, признать договор незаключенным и вернуть деньги за квартиру.

Основанием для этого может служить ст. 558 ГК РФ, которая устанавливает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в договоре купли-продажи квартиры должны быть поименованы лица, зарегистрированные в данной квартире с указанием их прав. Если данных условий договор не содержал, то общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, то есть процесс заключения договора в указанном случае не завершен (даже в том случае если договор подписан). . На основании изложенного можно в судебном порядке признать данный договор незаключенным, и взыскать неосновательное обогащение в виде суммы уплаченной за квартиру.

3. Важно ли — сидел человек или просто уезжал куда-то? Имеет ли вернувшийся равные права в обоих случаях?

В данном случае не важно, по какой причине он отсутствует, в соответствии с законодательством он имеет право пользования квартирой.

4. Имеет ли значение, подписал ли убывший в свое время отказ от приватизации или не подписал? Если имеет, то — какое?

Согласно ст. 2 закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация может проводиться только с согласия всех лиц имеющих право на приватизацию данных жилых помещений. Таким образом, без согласия убывшего лица приватизация была невозможна.

5. Может ли человек восстановить свое исключительное право постоянного бессрочного проживания в проданной квартире, в приватизации которой он добровольно отказался когда-то? Даже если он не зарегистрирован и не проживает в ней?

В случае если гражданин добровольно отказался от приватизации значит, после оформления квартиры в частную собственность он сохранил свое право пользования квартирой. В данном случае его право пользования сохраняется и в случае продажи квартиры третьему лицу даже если он там не проживает и уже не зарегистрирован. Следовательно, такой человек может в любой момент предъявить свои права на проживание в квартире. И если они не будут удовлетворены добровольно, то он может вселиться в квартиру принудительно, на основании судебного решения.

6. Законным ли будет воспрепятствование вселению вернувшегося из отлучки со стороны новых собственников, по крайней мере, до конца судебного разбирательства? Можно ли так сделать и если да, то на основании каких законодательных актов?

С нашей точки, зрения до предъявления достоверных доказательств того, что данное лицо обладает правом пользования жилым помещением впускать его никуда не стоит. Должным образом достоверно подтвердить данный факт можно лишь в судебном заседании, поэтому до вынесения решения по делу считаем, что нет оснований для того чтобы впускать данное лицо.

По нашему мнению такие действия не будут признаны злоупотреблением правом, поскольку мы купили квартиру свободную от прав третьих лиц, и сомневаться в этом оснований не имеется, при этом впускать в свою собственность незнакомых лиц, никаких оснований нет.

В качестве законодательного обоснования можно привести положения раздела 2 Гражданского кодекса РФ, который говорит нам о праве собственности. Фактически свои действия в данном случае необходимо обосновывать тем, что мы добросовестно приобрели право собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством и договором купли-продажи, при этом в договоре указано, что квартира свободна от прав третьих лиц.


7. Какое наказание, по каким статьям гражданского или уголовного кодекса могут понести старые владельцы, не предупредившие новых о жильце. Каковы, исходя из вашего опыта, суммы исков новых собственников к введшим их в заблуждение старым?? Может ли сумма иска перекрывать стоимость квартиры, если да, то в каких случаях?

В случае если, вам продали квартиру, на которую третье лицо сохраняет право пользования, и при этом данное лицо не было указано в договоре купли-продажи, можно будет на основании признания данного договора незаключенным взыскать с продавца неосновательное обогащение, в сумме уплаченной продавцу за квартиру.

При этом в соответствии со ст. 395 ГК РФ в качестве дополнительной ответственности также следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

В качестве основания для привлечения к уголовной ответственности можно говорить о наличии факта мошенничества (ст. 159 УК РФ).

Данная статья предусматривает штраф в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательные работы на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до четырех месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет.

Однако считаем, что в данном случае необходимо будет затратить определенные усилия для того, чтобы доказать наличие состава преступления в соответствии со ст. 159 УК РФ.

8. Как обезопасить себя от подобных проблем при покупке квартиры? Как и где человеку, покупающему квартиру, можно узнать, что в ней никто отсутствующий не прописан, не имеет права собственности? Как узнать об отсутствующем «сидельце»? Куда обращаться – в полицию, в ГУФСИН?

1. Заказать выписку из ЕГРП, где указаны правообладатели, и обременения, распространяющиеся на помещение.

2. Обязательно включать в договор купли-продажи жилого помещения пункт, о том, что передаваемое жилое помещение свободно от прав третьих лиц.

3. Запрашивать у соответствующих организаций (ТСЖ, ДУК) выписки из домовой книги, и проверять, чтобы в данном помещении не было зарегистрировано третьих лиц.

4. Заказать сведения о наличии регистрационных записей о месте жительства (пребывания) в ФМС по Нижегородской области.

9. Несколько случаев из Вашего судебного опыта — события, люди. Как часто новые собственники выигрывают иск? Приходилось ли защищать права вернувшегося? Если да, то как это происходило.

Вот довольно типичный пример. К нам обратилась женщина, которая со своим мужем в 90-х годах жила в квартире и имела право пользования ей. Впоследствии она переехала в район крайнего севера работать по контракту на 7 лет. Вернувшись, она узнала, что ее муж приватизировал на себя квартиру.

Оценив ситуацию, мы вышли в суд с признанием незаконными действий по приватизации квартиры. Суд удовлетворил требование на основании того, что на момент приватизации у нее было право пользования указанной квартирой, однако при проведении процедуры ее отказ от приватизации не был предоставлен. Таким образом, мы восстановили право пользования указанной квартирой и в дальнейшем она оформили квартиру в долевую собственность с бывшим мужем с последующей продажей.
10. Бессрочное проживание по договору ренты или дарения – как прописываются возможности продажи? Пример: бабушка подарила внучке квартиру, оговорив свое проживание до смерти. Может ли внучка уже сейчас продать квартиру? Если нет, но она, все же, это сделала — что предпринять бабушке

Договор дарения заключенный с условием, когда даритель будет иметь право пользования жилым помещением, является ничтожным, так как данный договор является безвозмездным и не предусматривает встречного предоставления.

При заключении договора пожизненной ренты в случае продажи квартиры бабушка сохранит свое право пользования квартирой, при этом данное условие должно быть прописано в договоре купли-продажи и новые собственники квартиры будут обязаны предоставить бабушке пригодное для проживания помещение.

В случае если квартира продана, и новые собственники не пускают бабушку, ей придется в судебном порядке защищать свои права.

11. Были ли в вашей судебной практике такие случаи? Если да – расскажите о нескольких.

В нашей практике было судебное разбирательство по наследственному делу, в рамках которого затрагивались право на пользование жилым помещением. При смерти деда, его сын и внук унаследовали квартиру. Внук отказался от приватизации, уехал на работу в другой город, сын приватизировал квартиру на себя и продал ее третьему лицу. К нам обратился внук за защитой своего права пользования указанной квартирой, так как по приезду он обнаружил, что квартира продана третьему лицу и его туда не пускают. После судебного заседания договор купли-продажи был признан незаключенным, так как в нем не было указано право внука на данную квартиру, а также было восстановлено его право пользования квартирой.

precedent-nn.ru

«Лишние души»: бессрочное проживание и недвижимость с осложнениями

Купил жилье, а на пороге они — твои новые соседи по квартире. С правом бессрочного проживания. Как обезопасить себя от такого исхода и не превратить свое жилье в коммуналку?

Недвижимость с осложнениями

— На данный момент определение таких прав в законодательстве четко не закреплено, — поясняет представитель консалтинговой компании «Прецедент», юрист Евгений Соколов . — Однако ЖК РФ, ФЗ «О введение в действие ЖК РФ», другие специальные федеральные законы, и судебная практика содержат формулировку – «право пользования жилым помещением». Поэтому, в данном контексте стоит о нем и говорить.

Правом постоянного пользования жилым помещением обладают:

  • 1.Лица, в добровольном порядке отказавшиеся от приватизации в пользу другого лица.
  • 2.Отказополучатели, пользующиеся жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.
  • 3. Получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
  • Лицо, обладающее таким правом, не наделяется возможностью распоряжения имуществом, то есть не может его продать подарить, сдать в аренду.

    Новые жильцы заселились и обживаются, а тут на пороге возникает гражданин (или гражданка) и говорит: я буду здесь жить. Имею право. И, оказывается, что предыдущие хозяева при продаже забыли упомянуть, что в квартире числится еще один жилец, отправившийся в полугодовое плавание. Как выселить нежданного гостя, используя законные методы? Никак, скорее всего.

    — В соответствии с положениями статьи 69 ЖК РФ, разъяснениями пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», убывшее лицо в данном случае сохраняет право пользования жилым помещением при его приватизации, и также сохраняет свое право при переходе права собственности на него к третьему лицу, — объясняет Евгений Соколов. — Поэтому выселить его в данном случае будет крайне затруднительно, так как его право основано на законе. Выходит, новые собственники обязаны будут предоставить ему пригодное для проживания помещение в пользование, в рамках указанной квартиры. По нашему мнению, самый удачный способ защитить свои права, не ввязываясь в споры с продавцами/указанным лицом, признать договор незаключенным и вернуть деньги за квартиру. Статья 558 ГК РФ устанавливает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Таким образом, в договоре купли-продажи квартиры должны быть поименованы лица, зарегистрированные в данной квартире с указанием их прав. Если данных условий договор не содержал, то общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, то есть процесс заключения договора в указанном случае не завершен (даже в том случае если договор подписан). Так что можно в судебном порядке признать данный договор незаключенным, и взыскать неосновательное обогащение в размере суммы, уплаченной за квартиру.

    А имеет ли в данном случае значение, по какой причине отсутствовал человек — отбывал наказание или уезжал на заработки? Нет, в соответствии с законодательством он все равно имеет право пользования квартирой. А вот что действительно важно — подписал ли отсутствовавший в свое время отказ от приватизации. Если нет, то получается что и продажа квартиры была незаконной.

    — Согласно ст. 2 закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация может проводиться только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию данных жилых помещений, — объясняет юрист. Таким образом, без согласия убывшего лица приватизация была невозможна.

    Но, даже если гражданин добровольно отказался от приватизации, после оформления квартиры в частную собственность, он сохранил свое право пользования квартирой. В данном случае его право пользования сохраняется и в случае продажи квартиры третьему лицу, даже если он там не проживает и уже не зарегистрирован . Следовательно, такой человек может в любой момент предъявить свои права на проживание в квартире. И если они не будут удовлетворены добровольно, то он может вселиться в квартиру принудительно, на основании судебного решения.

    Впускать или нет?

    — С нашей точки зрения, до предъявления достоверных доказательств того, что данное лицо обладает правом пользования жилым помещением, впускать его никуда не стоит, — пояснил Евгений Соколов. — Должным образом достоверно подтвердить данный факт можно лишь в судебном заседании, поэтому до вынесения решения по делу считаем, что нет оснований для того чтобы впускать данное лицо в квартиру.

    В качестве законодательного обоснования можно привести положения раздела 2 ГК РФ. Фактически свои действия необходимо обосновывать тем, что мы добросовестно приобрели право собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством и договором купли-продажи, при этом в договоре указано, что квартира свободна от прав третьих лиц .

    Час расплаты настанет!

    А что можно сделать с продавцами, которые, ни о чем не предупредив, «всучили» вам квартиру с жильцом в придачу? Предусмотрено ли для них какое-то наказание?

    — В случае, если вам продали квартиру, на которую третье лицо сохраняет право пользования, и при этом данное лицо не было указано в договоре купли-продажи, можно будет на основании признания данного договора незаключенным взыскать с продавца неосновательное обогащение, в сумме, уплаченной продавцу за квартиру.

    В соответствии со ст. 395 ГК РФ в качестве дополнительной ответственности также следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

    — В качестве основания для привлечения к уголовной ответственности можно говорить о наличии факта мошенничества (ст. 159 УК РФ). Данная статья предусматривает штраф в размере до 120 тыс. руб., или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до четырех месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет. Однако считаем, что необходимо будет затратить определенные усилия для того, чтобы доказать наличие состава преступления в соответствии со ст. 159 УК РФ.

    Как распознать обман?

    Для этого человеку, покупающему квартиру, надо узнать, что в ней никто отсутствующий не прописан, не имеет права собственности. Куда обращаться – в полицию, в ГУФСИН?

    — Схема несложная, — поясняет Евгений Соколов. – Сначала нужно заказать выписку из ЕГРП, где указаны правообладатели и обременения, распространяющиеся на помещение. Затем обязательно включать в договор купли-продажи жилого помещения пункт, о том, что передаваемое жилое помещение свободно от прав третьих лиц. Также необходимо запрашивать у соответствующих организаций (ТСЖ, ДУК) выписки из домовой книги и проверять, чтобы в данном помещении не было зарегистрировано третьих лиц. Ну и стоит заказать сведения о наличии регистрационных записей о месте жительства (пребывания) в ФМС по Нижегородской области.

    — К нам обратилась женщина, которая со своим мужем в 90-х годах жила в квартире и имела право пользования ей. Впоследствии она уехала на крайний север работать по контракту. Вернувшись через 7 лет, нижегородка узнала, что ее муж квартиру приватизировал на себя.

    Оценив ситуацию, мы вышли в суд с признанием незаконными действий по приватизации. Суд удовлетворил требование на основании того, что на момент приватизации у нее было право пользования указанной квартирой, однако при проведении процедуры ее отказ от приватизации не был предоставлен. Мы восстановили право пользования указанной квартирой, и в дальнейшем она оформили квартиру в долевую собственность с бывшим мужем с последующей продажей.

    Бессрочная рента — возможны осложнения?

    Бессрочное проживание возможно и по договору ренты или дарения. Например, бабушка подарила внучке квартиру, оговорив свое проживание до смерти. Может ли внучка уже сейчас продать квартиру? Если нет, но она это сделала, что предпринять бабушке?

    — Договор дарения, заключенный с условием, когда даритель будет иметь право пользования жилым помещением, является ничтожным, так как данный договор является безвозмездным и не предусматривает встречного предоставления.

    При заключении договора пожизненной ренты в случае продажи квартиры бабушка сохранит свое право пользования квартирой, при этом данное условие должно быть прописано в договоре купли-продажи, и новые собственники квартиры будут обязаны предоставить бабушке пригодное для проживания помещение.

    В случае, если квартира продана, и новые собственники не пускают бабушку, ей придется в судебном порядке защищать свои права.

    — В нашей практике было судебное разбирательство по наследственному делу, в рамках которого затрагивались право на пользование жилым помещением. После смерти деда его сын и внук унаследовали квартиру. Внук отказался от приватизации, уехал на работу в другой город. А сын приватизировал квартиру на себя и продал ее третьему лицу. К нам обратился внук за защитой своего права пользования указанной квартирой, так как по приезду он обнаружил, что квартира продана третьему лицу, и его туда не пускают. После судебного заседания договор купли-продажи был признан незаключенным, так как в нем не было указано право внука на данную квартиру, а также было восстановлено его право пользования квартирой.

    — За многие годы с вопросом бессрочного проживания приходилось сталкиваться не раз, — поясняет директор регионального агентства недвижимости «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева . — Радует, что не с последствиями легкомысленного отношения к данному вопросу. В нашей деятельности именно предусмотрительность играет важную роль.

    Итак, довольно часто встречающийся и тщательно прорабатываемый нами вариант, наряду со случаем «человек, выбывший в места не столь отдалённые», — вариант, когда правоустанавливающим документом является договор о безвозмездной передачи жилья в собственность, так называемая «приватизация». Точка отсчёта в проверке:

    — если на момент приватизации жилого помещения в нем проживало несколько человек, часть из которых отказалась от приватизации, то отказавшиеся от приватизации лица не могут быть в последующем выселены из данной квартиры, даже при ее продаже третьим лицам – новым собственникам.

    Как проверить квартиру?

    — Бывает так, что, не желая озаботиться отказом в приватизации «сидельца», другие хозяева воспользовались временной выпиской, приватизировали и продают жилое помещение, — поясняет директор РАН «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева. — Но это афера!

    Для покупателя юридически правильно воспользоваться информацией, хранящейся в архивах агентства по приватизации. И обязательно советую проверенный дедовский способ – бабушки на лавочках, соседи по подъезду. Сейчас одна из сотрудниц покупает себе новую квартиру, конечно же, при подборе пользуется этим методом. Помогает! Одну из выбранных квартир, и с адекватной ценой, и с приличным ремонтом, пришлось вычеркнуть из списка рассматриваемых.

    — Хочу сказать, что аферисты, к сожалению, люди неленивые, выдумывают всё новые схемы, — поясняет Ногтева. — А иногда дело запутывается юридической канвой. Так, одна семья купила вторичку с нелегкой историей. Суть в том, что жили в этой квартире пре-предыдущие собственники, а не продавцы квартиры. Которые, надо сказать, являлись собственниками, но ни дня не проживали в этом жилье. Выяснилось в суде, что у этих пре-предыдущих собственников в договоре продажи стоял пункт – жить они имеют право в этой квартире до момента въезда в купленную ими новостройку. Новостройка, как, увы, это бывает, «замерзла». Получилась коммуналка.

    Какие пункты нужно включить в договор купли-продажи, чтобы не произошло подобных неприятностей?

    — Всем желающим продать-купить недвижимость, и при этом избежать неприятностей, советую обращаться в риелторскую компанию. Зайдите на её сайт, походите по нему, обратите внимание – «живой» он или заброшен, персонифицированы ли сотрудники, что о них можно прочесть. Тщательное отношение компании к себе непременно проявится в отношении к вам и вашему вопросу, — советует Ногтева. – Кстати, в мае коллектив РАН «8-Я АВЕНЮ» смог вывести на чистую воду аферистов и избежать потери денег своих клиентов. До сих пор благодарят! Аферистка представилась сотрудницей одного из многочисленных агентств Нижнего. Она продавала квартиру «мамы». Наши клиенты захотели эту квартиру купить. В общих чертах схема предприимчивой дамы была следующая: ее «мама» подписывает договор продажи, а потом, спустя время, предоставляется документ о маминой недееспособности. И живёт «мамуля» в этой квартире и далее. При проверке, проведенной нашим агентством, вся схема вскрылась довольно быстро. Мы купили клиентам другую квартиру. А руководству агентства, где работала аферистка, я позвонила лично и сообщила, что на их сотрудницу заведено дело о мошенничестве с недвижимостью.

    Завещание, рента, дарение – для риелтора эти ситуации также являются предметом для более тщательной проверки.

    — Каждая ситуация индивидуальна, — объясняет Светлана Ногтева. — Не возьму на себя ответственность давать советы, не проанализировав конкретную ситуацию. Для абстрактных советов есть интернет. Бывает всякое. И даже продать подаренную квартиру с пожизненным проживанием любимой бабушки внучка сможет.

    Но возьмутся ли риелторы за куплю-продажу таких видов жилья?

    — Настоящие риелторы никогда не попадут в такую ситуацию, — считает Светлана Ногтева. — Нужно понимать: прежде, чем взяться за реализацию объекта недвижимости, мы отвечаем себе на два вопроса – хотим ли, можем ли. Лишь после положительных ответов подписываем договор возмездного оказания услуг, в котором даем обещания и четко прописываем ответственность. А прежде чем дать добро на покупку жилья нашим клиентам, проводим все мероприятия, которые прописаны в наших регламентах. Всё просто, когда умеешь.

    www.ppl.nnov.ru