Налог на продажу доли в квартире более 3 лет

Уплата налога с продажи доли квартиры

Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества. Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Срок владения

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.
  • Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

    Немного об определении срока владения имуществом

    Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

    Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

    Расходы на приобретение

    Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

    Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

    (3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

    Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

    Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

    15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

    Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

    Имущественные вычеты в фиксированном размере

    Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.
  • Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

    Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

    Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

    Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

    1000000/2 = 500000 рублей

    (3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

    Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

    (3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

    Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

    Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

    Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

    Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

    law03.ru

    Одна часть квартиры в собственности менее 3-х лет, а другая часть более 3-х лет

    У клиентов юридических консультаций и риэлтерских агентств и так возникает много вопросов по поводу уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, так еще и сложные случаи встречаются. Например, если разные части жилья находятся в собственности разный период времени.

    Если же срок владения недвижимостью составляет менее трех лет, то придется уплатить налог по ставке 13% от налоговой базы (то есть суммы, за которую продали недвижимость). При этом можно снизить размер налоговой базы одним из двух способов:

  • уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов (то есть на сумму, которая была уплачена ранее при покупке квартиры),
  • применить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Получается такая поблажка всем налогоплательщикам от государства. Если квартира стоит, например, 2 600 000 рублей, то НДФЛ составляет 13% от 1 600 000.
  • Как быть, если части недвижимости приобретены в разное время?

    Возможны две ситуации:

  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности разных лиц
  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности одного лица.
  • Эта разница имеет значение для налоговых последствий при продаже такой квартиры.

    «Разные» части в собственности разных лиц

    Пример. Имеется квартира. Два собственника – брат и сестра. Брат владеет своей ½ доли более трех лет, сестра получила свою долю от матери менее трех лет назад. Квартира будет продаваться за 2 400 000 рублей. Кто и сколько заплатит?

    На долю каждого собственника придется по 1 200 000 рублей дохода. Брат под уплату НДФЛ не подпадает в любом случае. Сестра должна уплатить налог со своей доли. Но сколько? Как мы говорили, продавцу предоставляется налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей. То есть сестра заплатит налог с 200 000 рублей. Так? Не так. Налоговый кодекс предусмотрел эту ситуацию и установил что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (ст. 220, п. 2, подп. 3).

    Значит, сестра может воспользоваться только половиной вычета, то есть суммой 500 000 рублей. Налог придется платить с суммы 700 000 рублей.

    Иначе говоря, налоговый вычет рассчитывается не для собственника, а для объекта недвижимости. Если у квартиры 5 собственников, по 1/5 у каждого, то каждый из них может уменьшить налогооблагаемую базу на 200 000 рублей. Если 2 собственника по ¾ и ¼ – то на 750 000 и 250 000 тысяч соответственно.

    Есть ли способы снизить сумму налога в этом случае?

    Специалисты рекомендуют каждому из собственников продавать свою долю по отдельному договору вместо того, чтобы оформлять один договор купли-продажи всей квартиры. Основан этот совет на письме ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/[email protected] Иногда даже предлагают оформлять эти отдельные договоры разными датами.

    В нашем примере, если бы сестра продала свою долю как самостоятельный объект купли-продажи, то смогла бы использовать весь миллион рублей в качестве налогового вычета.

    «Разные» части в собственности одного лица

    Пример. Супруги владели квартирой в равных долях с 2007 года. После смерти жены в 2013 году ее доля перешла по наследству мужу. Получается, ½ квартиры находится в его собственности более 3 лет, а ½ – менее. Как и положено по закону, в 2013 году супруг получил новое свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру. Если мужчина продает квартиру в 2014 году, будет ли он уплачивать НДФЛ? Со всей квартиры или только половины?

    На самом деле, по этому вопросу не было единого мнения даже у налоговых органов до тех пор, пока не вышли соответствующие разъяснения, а именно Письмо Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011, а также Письмо ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/[email protected]

    Эти письма ссылаются на ст. 235 ГК РФ («изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество») и ст. 131 ГК РФ («изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения»).

    Применим эти мудреные формулировки к нашему примеру: раз часть жилья принадлежала мужу с 2008 года, то для исчисления налога будет считаться, что вся квартира принадлежала ему с этого времени, независимо от смены состава собственников и размеров их долей. Муж мог изначально владеть не половиной, а даже хоть 1/20 доли. И не важно, что в свидетельстве о праве собственности указана другая дата. Короче, налог ему платить вообще не нужно.

    Другой пример. Супруги владеют по ½ доли в квартире, вот только доля мужа в собственности более 3 лет, а жена приобрела свою половину недавно (может, у свекрови выкупила). Теперь семья хочет продать квартиру. Как сделать так, чтобы жена не платила НДФЛ? А пусть подарит свою долю мужу. Тогда в глазах налоговых органов вся квартира принадлежит мужу более трех лет. Сделки дарения между близкими родственниками налогом не облагаются. Надо только сопоставить сумму затрат на оформление сделки дарения с суммой сэкономленного налога.

    С 1 января 2016 года, увеличен срок владения недвижимостью после которого освободят от уплаты налога с 3-х лет до 5 лет. Но это относится лишь к квартирам, собственники которых приобрели ее по договору купли-продажи. Во всех остальных случаях, действуют старые правила, то есть если недвижимость вам досталась по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, для вас действуют старые правила, то есть что бы продать квартиру и не платить налог, вам нужно ждать 3 года. Во всех остальных случаях придется ждать 5 лет, но очень важно понимать, что закон обратной силы не имеет, то есть, ко всем сделкам совершенным до 1 января 2016 года применяются старые правила, то есть, если вы купили квартира 30 декабря 2015 года, вам необходимо подождать 3 года, и после вы сможете продать квартиру и не платить при этом налог.

    etagrealty.ru

    Все форумы ФНС

    Елена Грабовская 05 Jun 2013

    mara30 18 Jun 2013

    с мужем разведена, однакомнатная квартира в собственности с бывшим мужем меньше 3 лет.
    Моя доля от продажи квартиры составит 600 тысяч.рублеи. Нужно ли мне платить налог? Или будет достаточно подать декларацию? Продажа осуществляется в этом месяце.

    Добрый день Елена!
    В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогогового Кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
    Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
    Таким образом, при получении Вами дохода от продажи квартиры, пропорционального доле в праве собственности на квартиру, Вы имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, пропорциональном доле в этой квартире от 1 000 000 руб.
    Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
    Если у Вас были равные доли ,то со 100 тыс.руб нужно будет заплатить налог на доходы до 15.07.2014 года. декларация представляется до 30.04.2014 года
    С уважением Администратор сайта

    Pearl 17 Jan 2014

    Добрый день! Помогите разъяснить ситуацию.
    Квартира приватизирована. 2 собственника — у отца 2/5 доли, у меня 3/5. У 2/5 отца в собственности более 3 лет, а у меня 1/5 доля в собственности более 3х лет, а 2/5 (полученные по договору дарения от мамы и сестры) менее 3х лет. Собрались продавать квартиру за 2 500 000 руб. По общей договоренности получу 1 300 000 руб. (будет указано в договоре купли-продажи)
    Вопрос 1: как мне будет начислен подоходный налог (от какой суммы будет исчисляться)?

    В этом же году (налоговом периоде) собираюсь приобрести квартиру, вероятно даже в один день с продажей. Покупаю за 1400 000 руб.
    Вопрос 2: Как мне будет в итоге начислен налог (в каком размере) после проведения этих сделок?

    Вопрос 3: Если оформить куплю-продажу двумя договорами (каждый отдельно продает свои доли) то налоговый вычет будет на каждого 1 000 000? Если да, то с какой суммы я должна буду уплатить налог?

    Колодин Иосиф 14 Feb 2014

    Добрый день! Помогите разъяснить ситуацию. Квартира приватизирована. 2 собственника — у отца 2/5 доли, у меня 3/5. У 2/5 отца в собственности более 3 лет, а у меня 1/5 доля в собственности более 3х лет, а 2/5 (полученные по договору дарения от мамы и сестры) менее 3х лет. Собрались продавать квартиру за 2 500 000 руб. По общей договоренности получу 1 300 000 руб. (будет указано в договоре купли-продажи) Вопрос 1: как мне будет начислен подоходный налог (от какой суммы будет исчисляться)? В этом же году (налоговом периоде) собираюсь приобрести квартиру, вероятно даже в один день с продажей. Покупаю за 1400 000 руб. Вопрос 2: Как мне будет в итоге начислен налог (в каком размере) после проведения этих сделок? Вопрос 3: Если оформить куплю-продажу двумя договорами (каждый отдельно продает свои доли) то налоговый вычет будет на каждого 1 000 000? Если да, то с какой суммы я должна буду уплатить налог? Спасибо!

    Добрый день!
    Спешу вас успокоить.
    Вы с отцом владеете квартирой более трех лет. Изменение размеров ваших долей во время владения квартирой на срок вашего владения не влияет. По этому поводу уже все давно ясно и есть разъяснения.
    Продавайте и не волнуйтесь!
    Успеха!

    Екатерина7777 26 Feb 2014

    Алексей Щербаков 28 May 2014

    Здравствуйте, помогите, пожалуйста.

    • Нравится
    • mara30 29 May 2014

    Если мы продадим с дочерью по 1/2 доле принадлежащей нам квартиры, каждый по 850 тыс. рублей, какую конкретную сумму налога заплатит каждый из нас?

    Если договор купли- продажи будет составлен на каждую долю, то имущественный вычет будет каждому совладельцу по 1 000 000 руб. и тогда налога не будет.

    Денис_денис 17 Jun 2014

    [email protected] 27 Jul 2014

    Если квартира была в собственности более трех лет, то налога не будет и декларацию подавать в налоговый орган не нужно.

    То есть, е сли договор купли- продажи будет составлен на каждую долю, то имущественный вычет будет каждому совладельцу по 1 000 000 руб. и тогда налога не будет? Это точно? А какая статья НК РФ?

    Svetik.khv 06 Aug 2014

    Разъясните, пожалуйста, ситуацию.

    Здравствуйте,помогите пожалуйста разъяснить ситуацию.Два собственника-я и сестра,по 1/2 доли на каждого.Квартира в собственности более 3х лет.Я хочу продать сестре свою долю.Нам нужно платить налоги и подавать декларацию?Спасибо

    Если квартира находилась в собственности более 3-х лет , то декларация не подается , а соответственно и не уплачивается налог.

    Если менее трех лет и квартира будет продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. То есть 850-500= 350 тыс. * 13% (45500 руб вы заплатите налог на догоды физ.лиц).

    ст.220 пункт 2, подпункт 1

  • Не нравится
  • mara30 08 Aug 2014

    В 2011 получили квартиру в собственность, 4 члена семьи по 1/4

    В 2012 по договору дарения переписали квартиру на мать, т.е. она одна сейчас является собственником.

    Сейчас мама собирается продавать квартиру. Нужно ли будет ей уплачивать НДФЛ?

    По факту квартира в собственности три года, но в собственности у матери только 2 года.

    Если Ваша мама владела долей с 2011 года, а в 2012 году Вы дарете оставшиеся доли, то срок владения имуществом у Вашей мамы будет 3 года и декларацию подавать ненужно. Но если Вы подарили ей квартиру в 2012 году и она небыла собственницей , а в этом году она её продаёт , то ей нужно будет подать декларацию до 30.04.2015 года. В этом случае ей предоставят имущественный вычет 1 000 000 руб. В зависимости за какую сумму она будет продавать имущество, если больше 1 000 000 руб. то с оставшейся суммы заплатит налог на доходы физических лиц в размере 13%.

    E-rina 19 Feb 2015

    mara30 03 Mar 2015

    Добрый день! Помогите разобраться в ситуации: дом находится в долевой собственности (по 1/2 у двух собственников), 1 собственник владеет имуществом более 3 лет, 2 менее 3 лет. Указанный дом собственники собираются продавать, стоимость договора купли-продажи составит 2 млн. рублей, по 1 млн. рублей каждому. Нужно ли будет собственнику, владеющему менее 3 лет домом уплачивать налог?

    Владеющему менее 3 лет нужно представть декларацию до 30.04.2015, если доля будет стоить 1 млн. руб. то налога не будет

    Колодин Иосиф 03 Mar 2015

    Владеющему менее 3 лет нужно представть декларацию до 30.04.2015, если доля будет стоить 1 млн. руб. то налога не будет

    Добрый день!
    Марина Константиновна, могли бы вы пояснить, почему. налога не будет?
    Разве, при продаже объекта по одному договору, имущественный налоговый вычет (1 млн. руб.) уже не распределяется между собственниками пропорционально их долям?
    Спасибо!

    forum.nalog.ru

    Разъяснения

    Налог на продажу доли в квартире: налог при продаже квартиры целиком (в том числе доли в ней) или по долям, способы уменьшить налог, оформление сделки >>>

    Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

    1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
    2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
    3. Порядка оформления купли-продажи доли.

    Срок владения долей в квартире

    До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

    С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года». Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

    Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

    • по наследству;
    • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
    • по приватизации;
    • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)
    • Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

      В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

      Пример
      Вы продаете долю в квартире.

      Ситуация 1
      Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

      Ситуация 2
      Долю вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
      —————————-

      Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

      Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

      Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

    • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
    • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
    • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
    • Внимание!

      Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

      Пример
      В марте 2017 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2019 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2019 года доля сына составила 2/3.

      В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2017 года.

      Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

      Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

      1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
      2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

      Поговорим о них подробнее.

      Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

      Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

      — либо продажной цены доли по договору;
      — либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

      Пример
      Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2017 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

      Ситуация 1
      Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

      Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
      4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

      Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

      Ситуация 2
      Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

      Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

      У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

      Способ первый. Доходы минус расходы

      Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

      «. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»

      Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

      Пример
      Иванов владеет долей в квартире меньше трех лет. Он решил ее продать.

      Ситуация 1
      Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
      2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

      Сумма налога:
      1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

      Ситуация 2
      Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
      1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

      Налог платить не нужно.

      В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

      Пример
      Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

      В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
      6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

      Способ второй. Имущественный вычет

      Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

      Внимание!

      При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

      Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

      Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

      Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

      Пример
      Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

      Ситуация 1
      Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

      Каждый собственник получает право на вычет в размере:
      1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

      Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
      3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

      С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
      900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

      Ситуация 2
      Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

      Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
      1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

      С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
      233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

      Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

      Как снизить налог?

      Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

      Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

      Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

      В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

      Пример
      Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

      Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
      — сын – 333 333 руб.;
      — дочь – 333 333 руб.;
      — отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

      В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
      1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

      Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
      333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

      По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

      Портал «Ваши налоги»
      2018

      ____________________________________________________________________________________________________________________

      ВНИМАНИЕ!

      НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
      ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

      ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

      vashnal.ru